不動産鑑定
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、 「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。国や都道府県が土地の適正な 価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行ってい ます。
不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。国や都道府県が土地の適正な 価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行ってい ます。
不動産鑑定評価書について
「不動産鑑定評価は高い」 という考えは、 過去のものです。
今までは鑑定評価は高いという常識があったため、相談や依頼に躊躇があったと思いますが、今の時代は鑑定士も鑑定評価を行うだけが仕事ではありません。
裁判や節税対策など説得性が求められる場合などにおいては正式な「不動産鑑定評価書」が基本原則となりますが、利用目的によっては高額な通常の鑑定評価書ではなく、「価格等調査」等低廉な内容で十分であることがあります。
今までは鑑定評価は高いという常識があったため、相談や依頼に躊躇があったと思いますが、今の時代は鑑定士も鑑定評価を行うだけが仕事ではありません。
裁判や節税対策など説得性が求められる場合などにおいては正式な「不動産鑑定評価書」が基本原則となりますが、利用目的によっては高額な通常の鑑定評価書ではなく、「価格等調査」等低廉な内容で十分であることがあります。
▼不動産鑑定評価書
正式な「不動産鑑定評価書」とは「不動産の鑑定評価に関する法律」等で定められた必要記載事項を全て網羅したものでありますが、その各項目の中身につきましては、十分な説明がなされているものから要約的な説明に止まっているものまで様々です。 弊社では不動産鑑定評価書の説得性を高めるべく、報酬以上の十分な説明に努めております。
そして鑑定評価書を使う一番代表的なものが
●親族の間で不動産の売買を行うが贈与税がかからないか心配---
●子会社の不動産を購入するに当たって、時価取引である証明が欲しい---
等の不動産の同族会社間、関連会社間、会社役員とその会社間、親族間の 売買・交換 時の取引価格が挙げられます。
所謂お手盛りになり安くなる傾向が強いので、税務当局からその売買価格の信憑性,妥当性について不正がないかどうか厳しいチエックを受けることに なります。
この取引においての取引価格が適正な時価であ ることを税務当局に立証するに、不動産業者の相場感覚で時価は○○円ですと説明しても立証できません。
それではどうしたらよいのでしょうか。
不動産の時価を専門的に評価できる専門家・不動産 鑑定士による不動産鑑定評価を活用すべきです。
この場合の公的機関が対象であり証明力が必要なため、業務としては「不動産鑑定評価書」になることが多いと思われますが、条件次第では「価格等調査」にて対応可能になる場合があります。
詳細はお問合わせください。
正式な「不動産鑑定評価書」とは「不動産の鑑定評価に関する法律」等で定められた必要記載事項を全て網羅したものでありますが、その各項目の中身につきましては、十分な説明がなされているものから要約的な説明に止まっているものまで様々です。 弊社では不動産鑑定評価書の説得性を高めるべく、報酬以上の十分な説明に努めております。
そして鑑定評価書を使う一番代表的なものが
●親族の間で不動産の売買を行うが贈与税がかからないか心配---
●子会社の不動産を購入するに当たって、時価取引である証明が欲しい---
等の不動産の同族会社間、関連会社間、会社役員とその会社間、親族間の 売買・交換 時の取引価格が挙げられます。
所謂お手盛りになり安くなる傾向が強いので、税務当局からその売買価格の信憑性,妥当性について不正がないかどうか厳しいチエックを受けることに なります。
この取引においての取引価格が適正な時価であ ることを税務当局に立証するに、不動産業者の相場感覚で時価は○○円ですと説明しても立証できません。
それではどうしたらよいのでしょうか。
不動産の時価を専門的に評価できる専門家・不動産 鑑定士による不動産鑑定評価を活用すべきです。
この場合の公的機関が対象であり証明力が必要なため、業務としては「不動産鑑定評価書」になることが多いと思われますが、条件次第では「価格等調査」にて対応可能になる場合があります。
詳細はお問合わせください。
▼調査報告書
不動産調査報告書は、価格形成要因の分析等において記載する事項が不動産鑑定評価書に比べ少なくなり、結果として評価書自体の総ページ数において大きく異なります。
このため、不動産鑑定評価基準に沿った不動産鑑定評価書が評価書資料として重視される税務署や裁判に係る資料として使用する場合には適しませんが、売買等にあたり事前に評価額が知りたい場合等でご活用いただけます。
不動産調査報告書は、価格形成要因の分析等において記載する事項が不動産鑑定評価書に比べ少なくなり、結果として評価書自体の総ページ数において大きく異なります。
このため、不動産鑑定評価基準に沿った不動産鑑定評価書が評価書資料として重視される税務署や裁判に係る資料として使用する場合には適しませんが、売買等にあたり事前に評価額が知りたい場合等でご活用いただけます。
不動産鑑定評価書・調査報告書が必要な例
ご依頼を受けた鑑定評価は、必ず税務面でのチェックを加えて、ご検討差し上げます。
| 必要なケース | 例 |
| 相続税申告・遺産分割がしたい | 相続が発生し、不動産を分割することになったが、どれだけの価値があるのかわからない。 不動産の相続に際して相続税を安く抑えることはできないか。 ↓ ご依頼を受けた相続税申告の不動産評価の中には、財産評価基本通達による評価額より、鑑定評価により評価額の方が少なくなる物件があります。 当事務所では評価担当者が不動産鑑定士及び税理士であることから当該物件をワンストップで判断することができます。 |
| 民事再生法・会社更生法の申請がしたい | 業績の不振により民事再生法または会社更生法の適用申請する必要に迫られている。 事業再建に挑むに当たり、自社ビルや所有不動産の資産価値を正確に把握したい。 |
| 不動産の売買・交換がしたい | 不動産を売りたい、不動産を買いたい時。 不動産と不動産を等価交換したい時。 不動産の「適正な価格」を把握することでトラブルを回避したい。 利害関係者が納得できる形で不動産取引を円滑に進めたい。 |
| 不動産の賃貸借がしたい | 借地の地代や借家の家賃について「適正な賃料」を知りたい。 堅固建物・非堅固建物といった借地上の建物の所有目的、一般定期借地権・事業用定期借家等の賃貸借の契約形態に応じた契約上の注意点、今後想定されるトラブルを知りたい。専門的にサポートしてほしい。 |
| 訴訟・調停・交渉にあたって | 賃貸借契約更新に当たって賃料の減額（増額）改定を行いたい。 借地の更新料、建替え承諾料等が妥当か知りたい。 立退き交渉を行いたいが、立退き料はどれくらい支払えばよいか。 |
| 不動産担保の提供 | 不動産を担保にして金融機関から融資を受けたい。 融資を行うにあたり、適正な担保価値を把握したい。 |